عقد إيجار الأرض الزراعية-القانون الزراعي

المبحث الثالث : انقضاء عقود إيجار الأراضي الزراعية أسباب انتهاء عقود الإيجار

المطلب الأول : انتهاء الإيجار بانتهاء مدته

1. انقضاء الإيجار بمجرد انتهاء مدته :

ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلي تنبيه بالإخلاء ويجب على المستأجر إخلاء الأرض وتسليمها للمؤجر ما لم يكن الزرع لم ينضج بعد بسبب لا يد للمستأجر فيه فيتم الإخلاء بمجرد جمع المحصول فإذا انتهت مدة الإيجار وبقى المستأجر في الأرض فإنه يتحول من مستأجر إلى غاصب ويكون للمؤجر المطالبة بالتعويض على أن التنبيه بالإخلاء ويجب على المستأجر إخلاء الأرض وتسليمها للمؤجر ما لم يكن الزرع لم ينضج بعد بسبب لا يد للمستأجر فيه فيتم الإخلاء بمجرد جمع المحصول فإذا انتهت مدة الإيجار وبقي المستأجر في الأرض فإنه يتحول من مستأجر إلى غاصب ويكون للمؤجر المطالبة بالتعويض على أنن التنبيه بالإخلاء من جانب المؤجر رغم عدم وجوبه قانونا لانتهاء العقد محدد المدة يكون له أهمية في حالتين :

الأولي : أن هذا التنبيه يظهر بجلاء نية المؤجر في عدم الرغبة في أن يتجدد العقد ضمنيا عند بقاء المستأجر في الأرض بعد انتهاء المدة

الثانية : أن هذا التنبيه يفيد المؤجر في حالة رغبته في إضافة شروط جديدة إلى العقد المبرم بينهما كزيادة الأجرة

2. انقضاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بشرط التنبيه مقدما :

اشتراط التنبيه بالإخلاء

قد يتفق المتعاقدان على تحديد مدة معينة ينتهي العقد بانتهائها بشرط أن ينبه أحدهما الأخر بالإخلاء قبل انتهاء مدة العقد بفترة معينة وغلا امتد الإيجار لمدة أخرى في هذه الحالة لا ينتهي الإيجار بنهاية مدته بل يلزم أن يتم التنبيه بالإخلاء في المدة المحددة وإلا امتد العقد وإذا كانت مدة الإيجار ستة أشهر فأكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر وإذا كانت مدة الإيجار أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير

المقصود بالتنبيه بالإخلاء :

التنبيه بالإخلاء هو عمل قانوني يعبر عن نية من قام في إنهاء الإيجار ويترتب على حصوله في الميعاد ووصوله إلى علم من وجه إليه انتهاء الإيجار دون حاجة إلى قبول هذا الأخير ويمكن أن يتم شفاهه أو بخطاب أو بإنذار رسمي

التجديد الضمني للإيجار :

هناك شروط يجب توافرها للقول بوجود تجديد ضمني وهي :

1. أن يكون عقد الإيجار المبرم قد انتهى

2. ألا يكون أحد المتعاقدين قد أظهر نيته في عدم تجيد الإيجار

3. أن يبقي المستأجر منتفعا بالعين بعد انتهاء مدة الإيجار

4. أن يكون بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه . وهذا يقتضي أولا أن يكون وجود المستأجر في العين ظاهرا بلا خفاء حتى يعلم به المؤجر وثانيا ألا يعترض المؤجر على وجود المستأجر رغم علمه بذلك ويترتب على القول بوجود تجديد لعقد الإيجار عدة نتائج

§ يجب أن تتوافر في المتعاقدين عند التجديد الأهلية اللازمة لإبرام عقد الإيجار

§ إذا تعدد المستأجرون الأصليين وبقي بعضهم في العين بعد انتهاء مدة العقد وتركها البعض الآخر تجدد عقد الإيجار بالنسبة لمن بقى منهم فقط وبنفس شروط العقد القديم ولكن لمدة غير معينة


المطلب الثاني : انتهاء عقد الإيجار قبل نهاية مدته

1. موت المستأجر :

عقد الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر بل تنتقل حقوق الإيجار والتزاماته إلى ورثته على أن يكون من بينهم من تشكل الزراعة حرفته الأساسية ما دام هؤلاء الورثة لم يطلبوا إنهاء العقد ما لم يكن الإيجار قد عقد بسبب حرفة المستأجر أو لظروف ولاعتبارات تتعلق بشخصيه كما أن عقود إيجار الأراضي الزراعية لا تنتهي بموت المؤجر وانتقال ملكية الأرض المؤجرة منه إلي الورثة وغنما تنتقل الملكية إلى هؤلاء وهي محملة بهذه الصفة أي بكونها مؤجرة ويتحمل حق كل وارث بالالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار كما يجوز له المطالبة بالحقوق المترتبة على هذا العقد حسب نصيبه في الميراث وإذا كان الإيجار لا يتأثر بموت المؤجر أو فإن هناك حالات ثلاث يجوز فيها إنهاء الإيجار بسبب موت المستأجر

الحالة الأولى : إذا أثبت ورثة المستأجر أن أعباء العقد أصبحت لا تتحملها مواردهم المالية

الحالة الثانية : إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر

الحالة الثالثة : إذا كان الإيجار لم يعقد إلا لاعتبارات تتعلق بشخص المستأجر

2. إعسار المستأجر :

يجوز لكل من المؤجر والمستأجر طلب إنهاء عقد الإيجار بسبب إعسار المستأجر وذلك إذا لم يقدم له المستأجر أو شخص آخر تأمينات عينيه أو شخصية تكفل الوفاء بالأجرة والمستأجر يجوز له أيضا طلب فسخ الإيجار إذا لم يكن مصرحا له من قبل المؤجر بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن فإذا اختار المستأجر طلب فسخ الإيجار بسبب إعساره وجب عليه أن يعوض المؤجر تعويضا عادلا وهو ما يقدره قاضي الموضوع

3. حاجة المؤجر للأرض المؤجرة :

قدر المشرع أن المؤجر قد يحتاج إلى أرضه التي أجرها للغير ليزرعها بنفسه فوزان بين مصلحة المؤجر الذي يريد إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته ومصلحة المستأجر الذي يرغب في الاحتفاظ بالأرض وزراعتها حتى انتهاء مدة الإيجار ورجح مصلحة المؤجر وأجاز له إنهاء العقد بشروط معينه

§ أن يكون هناك اتفاق مسبق بين المؤجر والمستأجر على جواز طلب المؤجر إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا طرأت له ظروف تجعله في حاجة لاسترداد أرضه وزراعتها بنفسه

§ أن يثبت المؤجر حاجته الشخصية الماسة لاسترداد الأرض المؤجرة قبل انتهاء مدة الإيجار

§ أن يراعي المؤجر مواعيد التنبيه بالإخلاء

§ أن يقوم المؤجر بعد استرداد الأرض بزراعتها بنفسه

4. العذر الطارئ :

إذا كان الإيجار معين المدة جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا وجدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه وذلك بشروط :

أولا : أن يكون الإيجار معين المدة فإن كان غير معين المدة فلا ينطبق الحكم

ثانيا : أن تطرأ بعد العقد وخلال فترة سريانه ظروف خطيرة غير متوقعة

ثالثا : أن يكون من شأن الظرف الطارئ أن يجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في إثناء سريانه مرهقا والالتزام المرهق في تنفيذه هو التزام يمكن تنفيذه بمشقة وعسر على المدين به على أن المشرع قد أوجب على المؤجر إذا كان هو طالب الإنهاء المبتسر للعقد أن يعوض المستأجر تعويضا عادلا عن الإنهاء أو يقدم له تأمينا كافيا حتى يخلى الأرض أما إذا كان المستأجر هو طالب الإنهاء فلا يجبر على البقاء في الأرض حتى يدفع التعويض العادل


التالي: المزارعة