عقد إيجار الأرض الزراعية-القانون الزراعي

المبحث الثاني : آثار عقد إيجار الأراضي الزراعية

المطلب الأول : التزامات المؤجر

الفرع الأول : التزام المؤجر بتسليم الأرض الزراعية

يسرى على الالتزام القواعد العامة في الإيجار فالمؤجر عليه أن يسلم المستأجر الأرض الزراعية المتفق عليها وملحقاتها في حالة تصلح معها لاستغلال الزراعي المقصود منها بحسب الاتفاق المبرم بينهما فإن لم يوجد اتفاق فبحسب ما أعدت له الأرض والصعوبة تثور بالنسبة لملحقات الأرض الزراعية لأنها تختلف من أرض إلي أرض ومن جهة إلى أخرى غير أنه يعتبر من ملحقات الأرض الزراعية السواقي والمصارف والمخازن أما بالنسبة للمواشي والأدوات الزراعية فلا تعتبر من ملحقات الأرض الزراعية ومن ثم لا يشملها التزام المؤجر بالتسليم إلا إذا اتفق على ذلك صراحة أو ضمنا في عقد الإيجار ويرجع السبب في استبعاد المواشي والأدوات الزراعية أن المشرع افترض أن الفلاح الذي يقوم باستئجار الأرض الزراعية غاليا ما تتوافر لديه هذه الأشياء

الفرع الثاني : التزام المؤجر بصيانة الأرض المؤجرة

يلتزم المؤجر بالصيانة لتبقى الأرض على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم في أثناء الإيجار بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيريه للعين طوال مدة سريان عقد الإيجار ومن الترميمات الضرورية الإصلاحات اللازمة للآبار والترع ومجارى المياه ولكن يجوز الاتفاق على أن يقوم المستأجر بكافة الترميمات فإذا أخل المؤجر بالتزامه فيجوز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة

المطلب الثاني : التزامات المستأجر

الفرع الأول : التزام المستأجر بتسلم الأرض المؤجرة وبالمحافظة عليها صالحة للاستعمال

أولا : التزام المستأجر بتسلم الأرض المؤجرة

يجب على المستأجر أن يتسلم الأرض لكي يمارس عليها السلطات المقررة له بمقتضى العقد ويخضع هذا الالتزام للقواعد وعلى ذلك يلتزم المستأجر بتسلم الأرض بعد إخلائها مما يشغلها ويعطل لانتفاع المألوف بها وعاينتها ويتسلم المستأجر مع الأرض المحلقات التابعة لها على أن يتم إثبات نوعها وعددها وأوصافها في محضر خاص ويجب أن يتم التسلم في الوقت الذي يحدده عرف الجهة وإلا ففي الوقت الذي يسمح للمستأجر بالانتفاع المألوف بالأرض

ثانيا: التزام المستأجر بالمحافظة على الأرض صالحة للاستعمال المألوف :

يجب على المستأجر المحافظة على الأرض الزراعية وملحقاتها المسلمة له وأن يبذل في هذه المحافظة عناية الشخص المعتاد ويكون مسئولا عما يصيب الأرض أثناء انتفاعه بها من تلف والالتزام يقتضي من المستأجر أن يقوم بما يأتي :

1. أن يكون استغلاله للأرض موافقا لما اتفق عليه في عقد الإيجار أو لمقتضيات الاستغلال المألوف وإذا اتفق في عقد الإيجار على زراعة الأرض بزراعات معينة وجب على المستأجر ألا يقوم بزراعة الأرض بأنواع أخرى من الزراعات

2. أن يكون استغلاله للأرض الزراعية موافقا للطرق المتبعة في استغلالها عادة

3. ألا يحدث في الأرض المؤجرة أي تغيير ضار تغيير ضار بها بغير أذن المؤجر وإلا جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها بالتعويض فإذا أهمل المستأجر فأنه يتعرض لجزاءات جنائية أو يعاقب بالحبس مدة لا تزيد عن ثلاثة أشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كما يجيز للمؤجر أن يطلب بعد إنذار المستأجر فسخ العقد وإخلاء الأرض المؤجرة

الفرع الثاني : التزام المستأجر بالمحافظة على المواشي والأدوات الزراعية

إذا اتفق المؤجر والمستأجر على شمول عقد الإيجار للمواشي والأدوات الزراعية المخصصة لخدمة الأرض المؤجرة وتسلمها المستأجر تعين عليه أن يتعهدها بالرعاية والصيانة بحسب المألوف في استعمالها وذلك بالا يجعلها تعمل أكثر من طاقتها وأن يقدم لها الغذاء الكافي وأن يوفر لها المأوى وأن يقوم بتوقيع الكشف البيطري عليها في أوقات دورية أما الأدوات الزراعية فيجب على المستأجر أن يتعهدها بالصيانة لتبقي على الحالة التي تسلمها بها

الفرع الثالث : التزام المستأجر بالإصلاحات التأجيريه

المشرع ألقي على عاتق المستأجر القيام بالإصلاحات التأجيريه وهي الإصلاحات التي يقتضيها الاستعمال المألوف للأرض المؤجرة كتطهير وصيانة الترع والمساقي ويجوز للمستأجر أن يتفق مع المؤجر على اقتسام مصاريف هذه الإصلاحات


الفرع الرابع : التزام المستأجر بدفع الأجرة

1. الأجرة واجبة الوفاء :

الأجرة التي يتعين علي المستأجر الوفاء بها للمؤجر هي الأجرة التي اتفق عليها بين الطرفين بتقاضي من المستأجر نقودا أو أن تكون أي تقدمه أخرى ( قدرا مينا من المحصول ) وإذا أغفل المتعاقدان الاتفاق على أجرة معينة وجب اعتبار الأجرة المثل

2. كيفية الوفاء بالالتزام بدفع الأجرة

* .زمان الوفاء بالأجرة :

ينظر لمعرفة الوفاء بالأجرة على اتفاق الأطراف المتعلق بتحديد وقت الوفاء بالأجرة فإن وجد مثل هذا الاتفاق تعين الوفاء في الوقت الذي حدد وإلا وجب العودة إلى عر فالجهة

* مكان الوفاء بالأجرة :

لأن الدين مطلوب لا محمول فيكون الوفاء بأجرة الأرض الزراعية في محل إقامة المستأجر

ثانيا : كيفية إثبات الوفاء بالأجرة

يقع عبء إثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر باعتباره صاحب المصلحة وعلى المؤجر بأن يسلم إلى المستأجر مخالصة مكتوبة عن كل مبلغ يؤديه إليه من الأجرة فإذا دفعت الأجرة مرة واحدة سلمه مخالصة مكتوبة تثبت قبضه لمبلغ الأجرة كاملة وطبقا للقواعد العامة إذا كانت الأجرة أقل من 500 جنيها أمكن للمستأجر إثبات الوفاء بها بكافة طرق الإثبات أما إذا كانت الأجرة تزيد عن 500 جنيها فلا بد أن يثبت الوفاء بالأجرة بورقة مكتوبة وإثبات الوفاء بالأجرة في سنة ما قرينة بسيطة على الوفاء بها في السنوات السابقة

3. حالات إسقاط الأجرة أو إنقاصها:

حالات إسقاط الأجرة

إسقاط الأجرة يعني انقضاء الالتزام بها دون الوفاء بها للمؤجر وتسقط الأجرة في حالتين

الحالة الأولى : منع المستأجر من تهيئة الأرض أو من بذرها أو هلاك البذر كله قبل ظهوره من باطن الأرض ويشترط لتحقق هذه الحالة ما يأتى :

§ منع المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة أو من وضع البذور فيها بعد تهيئتها وهلاك البذر كله قبل ظهوره على سطح الأرض

§ أن يكون المنع من التهيئة أو البذر أو هلاك كل ابذر بسبب قوة قاهرة أي بسبب أجنبي لا يد للمستأجر فيه كأن يكون حادثا مفاجئا يستحيل دفعه إذا توافر هذان الشرطان برئت ذمة المستأجر من الأجرة دون وفاء بها للمؤجر

الحالة الثانية : هلاك الزرع كله قبل حصاده

ويشترط لتوافر هذه الحالة الشروط الآتية :

1. أن يكون هلاك الزرع هلاكا كليا ولا يكفى الهلاك الجزئي للزرع بل لابد وأن يكون الهلاك كليا

2. أن يكون هلاك الزرع كله قد حدث قبل حصاده أما إذا كان الهلاك قد حدث بعد حصاد الزرع فلا يجوز للمستأجر أن يطلب إسقاط الأجرة

3. أن يكون الهلاك للزرع بسبب قوة قاهرة وليس بسبب يرجع إلى المستأجر

4. ألا يكون المستأجر قد عوض عما أصابه من ضرر بسبب هذا الهلاك فالعلة في إسقاط الأجرة عن المستأجر هي التخفيف عما لحقه من ضرر بسبب هلاك محصوله

حالات إنقاص الأجرة :

للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة في حالتين :

الحالة الأولى :

الاستحالة النسبية للبذر أو هلاك أكثره قبل ظهوره وذلك بأن يستحيل على المستأجر تهيئة جزء من الأرض للزراعة طيلة فترة الزراعة أو لجزء منها أو أن يهلك أكثر البذر قبل ظهوره فمتى توافرت هذه الاستحالة النسبية فالمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة

الحالة الثانية : هلاك بعض الزرع قبل حصاده

إذا لم يهلك إلا بض الزرع ولكن ترتب على الهلاك نقص كبير في ريع الأرض كان للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة

4. ضمانات الوفاء بالأجرة الزراعية

§ ألزم المشرع المستأجر بأن يضع في الأرض المؤجرة من محصولات أو مواشي أو أدوات بما يفي بأجرة سنتين ولا يعفي من هذا الالتزام إلا إذا كان قد عجل الأجرة أو أن يكون قد قدم تأمينا آخر

§ أعطى المشرع للمؤجر حق امتياز على ما يوجد بالأرض المستأجرة من محصولات أو مواشي

§ أعطى المشرع المؤجر حتى حبس هذه الأشياء القابلة للحجز وأن يمنع المستأجر من نقلها من الأرض المستأجرة

§ أعطى المشرع للمؤجر حق استرداد هذه الأشياء المؤجرة إذا كان المستأجر قد نقلها رغم معارضة المؤجر أو دون علمه


التالي: انقضاء عقود إيجار الأراضي الزراعية