عقد إيجار الأرض الزراعية-القانون الزراعي

المطلب الثاني : الحد الأقصى للأجرة في عقد إيجار الأراضي الزراعية

1. الحد الأقصى للأجرة :

هو سبعة أمثال الضريبة العقارية المربوطة على الأرض السارية في تاريخ إبرام عقد الإيجار ولكن المشرع لم يضع حد أدنى للأجرة فيجوز أن تقل عن الحد الأقصى المقرر ولو لم تتناسب مع القيمة الحقيقية لإيجار الأرض فإذا كانت الضريبة المربوطة على الفدان عشرين جنيها سنويا فإن الإيجار السنوي لهذا الفدان يكون 20 * 7 = 140 جنيها مصريا وإذا تقررت زيادة في قيمة الضريبة فلا تسرى إلا ابتداء من شهر نوفمبر من نفس العام وهو الوقت المحدد لبدأ السنة الزراعية بالنسبة لغالبية الزراعات

2. مساحات الفدان التي يتم تحديد الأجرة على أساسها :

خشية أن يثور النزاع بين المالك والمستأجر بشأن مساحة الأرض المؤجرة نص المشرع على أن مساحة الفدان 300 قصبة مربعة عل الأقل بما فيها المصارف والقنوات الحقلية الداخلة في المساحة المؤجرة والمستأجر يلتزم بدفع أجرة المساحة الفعلية المؤجرة له

3. المدة الزمنية المعتبرة في تقدير الحد الأقصى للأجرة :

المدة هي سنه زراعية كاملة وعلى ذلك فإن المؤجر يلتزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالأرض الزراعية المؤجرة لمدة عام زراعي كامل مقابل التزام الأخير بدفع أجره تساوى سبعة أمثال الضريبة أما إذا كانت مدة الإيجار لزرعه واحدة فينبغي التمييز بين فرضين

* إذا كانت الزراعة تستغرق جزء من السنة الزراعية كأن تكون الأرض مؤجره لزراعة محصول شتوي واحد كالقطن فإن الأجرة تقدر بثلثي القيمة الايجارية العادية وإذا كانت الأرض مؤجرة لزراعة محصول نيلي واحد كالذرة فإن الأجرة المطلوبة تكون ثلث القيمة الايجارية السنوية للفدان

* إذا كانت الزراعة تستغرق اكثر من سنه زراعية واحدة كالقصب فان المستأجر يلتزم بدفع الأجرة القانونية عن كل المدة التي يستغرقها بقاء هذا المحصول على الأرض المؤجرة

4. الأراضي الزراعية المستثناة من الحد الأقصى للأجرة

لا يسرى الحد الأقصى لأجرة الأراضي الزراعية على الأراضي الزراعية التي تؤجر لزراعتها حدائق أو موز أو نباتات مستديمة أو بالنباتات التي تبقى مزروعة في الأراضي لأكثر من سنة عدا القصب كالبرسيم الحجازي و إنما يترك تقدير إيجارها لاتفاق طرفي العقد وذلك نظرا أما لأنها تدر عائدا كبيرا على المستأجرين يزيد على العائد الذي تدره على الزراعات العادية كما أن هذه الزراعات تضعف الأرض بسبب بقائها فيها مدة طويلة كما أن المشرع فرض على هذه الأراضي ضريبة عقارية إضافية تقدر ب40% من قيمة الفرق بين الأجرة المقررة قانونا والأجرة المقدرة عن طريق الاتفاق

5. تعلق الحد الأقصى للأجرة بالنظام العام والجزاء المترتب على مخالفته

الحد الأقصى للأجرة يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا يجوز النزول عنه أو الاتفاق على مخالفته ويقع باطلا كل اتفاق على أجرة تزيد على الحد الأقصى الذي فرضه القانون ويجب إنزال الأجرة إلى الحد الأقصى المقرر قانونيا وإذا كان المستأجر قد قام بأداء أجرة إلى المالك تزيد على الحد الأقصى فانه يجوز له أن يطالبه باسترداد المبلغ الزائد عن هذا الحد الأقصى ويجوز له أن يثبت دفعه لهذه الزيادة بأي طريقه لان الإثبات عنا ينصب على مخالفة قانونية وهناك أيضا جزاءا جنائيا أو يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة اشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر يتقاضى عمدا من المستأجر أجرة تزيد على الحد الأقصى

6. تقييم تحديد أجرة الأرض الزراعية بسبعة أمثال الضريبة

لقد كان تحديد أجرة الأراضي الزراعية على أساس سبعة أمثال الضريبة متفقا مع قيمة ما تنتجه الأرض ولكن الأجرة القانونية بدأت تميل سنة بعد أخرى لصالح المستأجر وتتجه إلى الأضرار بمصالح المالك المؤجر فالواقع انه قد ارتفعت أجرة الأرض الزراعية التي لا تخضع لقانون الإصلاح الزراعي ارتفاعا شديدا تعدى مبلغ ال1000 جنيه للفدان الواحد بينما بقى إيجار الأرض الزراعية المؤجرة دون زيادة ويضاف إلى ذلك سوء تصرف بعض المستأجرين مستغلين غيبة مالكي الأرض بإعادة تأجير الأرض من الباطن باجرة تزيد أضعافا مضاعفة عن تلك التي حددها المشرع مما دفع الأرض بإعادة تأجير الأرض من الباطن بأجرة تزيد أضعافا مضاعفة عن تلك التي حددها المشرع مما دفع مالكي الأراضي إلى التخلص منها ببيعها بثمن يقل عن القيمة الحقيقية لها مما صدا بالمشرع لرفع الحد الأقصى للأجرة وذلك بإصداره القانون رقم 96 لسنة 1992 ونص على أن تحدد قيمة الأجرة السنوية للأراضي الزراعية باثنين وعشرين مثلا للضريبة العقارية السارية وإذا لم تكن الأرض مفروضا عليها ضريبة عقارية في تاريخ تأجيرها أو كان مفروض عليها ضريبة لا تجاوز جنيهين للفدان في السنة تقدر قيمنها الايجارية بناءا على طلب المؤجر بمعرفة لجنة التقدير المختصة ويكون لكل من المؤجر والمستأجر الحق في استئناف التقدير وتعتبر مساحة الفدان من الأراضي المؤجرة ثلاثمائة قصبة على الأقل بما فيها المصارف والقنوات الحقلية الداخلة في المساحة المؤجرة ولا يسرى الحد المقرر قانونا لأجرة الأراضي الزراعية التي تؤجر لزراعتها حدائق أو موزا وفى هذه الحالات تفرض ضريبة عقارية إضافية تقدر بأربعين في المائة (40%) من قيمة الزيادة في أجرتها عن الحد المقرر قانونيا وتسرى الزيادة على عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون.